Vastgoedinvesteringen in Dubai en valutarisico

Investeren in vastgoed in Dubai is een unieke stap voor veel investeerders. De stad biedt uitzonderlijke kansen, vooral op het gebied van off-plan projecten. Toch brengt het proces uitdagingen met zich mee, vooral als het gaat om het wisselen en overboeken van AED (Verenigd Arabische Emiraten Dirham). Welke valkuilen rondom vastgoedinvesteringen in Dubai en valutarisico kunnen investeerders eenvoudig vermijden, en hoe kunnen de grootste risico’s worden geminimaliseerd?

Het aankoopproces: eenvoudiger dan gedacht

Het aankoopproces voor off-plan vastgoed in Dubai is opvallend eenvoudig. Zoals een expert opmerkte:

“Er kan, zonder ooit een voet in de stad te hebben gezet, vanuit elke plek ter wereld een woning worden gekocht.”

Voor een off-plan woning zijn slechts enkele basisdocumenten nodig:

• Een kopie van het paspoort.
• Contactgegevens zoals e-mail, telefoonnummer en adres.
• Een aanbetaling en een screenshot daarvan.

Binnen no-time staat de unit op naam van de investeerder, zonder dat er stapels papierwerk ingevuld hoeven te worden. Dit in tegenstelling tot de aankoop van bestaande bouw. Dan komen er iets meer formaliteiten kijken, zoals een volmacht of persoonlijke aanwezigheid bij de notaris. Voor veel investeerders blijft off-plan vastgoed daarom de aantrekkelijkste optie, zeker vanwege het potentieel voor waardestijging.

Typische opzet van een vastgoedinvestering

Een standaardopzet voor een off-plan vastgoedinvestering in Dubai ziet er vaak als volgt uit:

1. Wachtrij-reservering: Investeerders betalen een aanbetaling om een plekje te reserveren. Dit bedrag, bijvoorbeeld AED 50.000, wordt later verrekend met de totale aanbetaling.
2. Aanbetaling: Binnen twee weken na de wachtrij-reservering wordt doorgaans 24% van de totale aankoopprijs betaald. Dit omvat vaak 20% voor de aanbetaling en 4% voor overdrachtsbelasting. Het bedrag van de wachtrij-reservering wordt hierop in mindering gebracht.
3. Betalingsplan: Na de aanbetaling volgt een betalingsschema. Gedurende een periode van 2-3 jaar betalen investeerders maandelijkse of kwartaaltermijnen om het project te financieren. Dit kan oplopen tot 60-80% van de totale aankoopprijs.
4. Slotbetaling: Bij oplevering van het project blijft er doorgaans een percentage openstaan dat in één keer betaald moet worden. Dit bedrag kan na oplevering ook gefinancierd worden door non-residents bij een lokale bank.

Alle betalingen zullen in AED zijn. Hoeveel euro’s uiteindelijk betaald moeten worden is niet bekend; dit is afhankelijk van de toekomstige wisselkoers.

De AED is gekoppeld aan de USD

De AED is sinds 1997 gekoppeld aan de Amerikaanse dollar met een vaste koers van 3,67 AED per USD, wat stabiliteit biedt voor de VAE. Dit maakt de wisselkoers van de AED sterk afhankelijk van het monetaire beleid van de Amerikaanse Federal Reserve en de Europese Centrale Bank. De wisselkoers tussen AED en de euro loopt daarom parallel met die van de USD en de euro.

Wisselkoersfluctuaties, veroorzaakt door economische, geopolitieke en monetaire factoren, kunnen de kosten van investeringen in Dubai onvoorspelbaar maken. Investeerders moeten dit risico herkennen en strategieën overwegen om het te beheersen.

De 6 valkuilen van AED

Het gevolg van fluctuaties van de AED-wisselkoers is dat investeerders die investeren in Dubai van tevoren niet weten hoeveel euro’s de investering kost en hoeveel euro’s voor een overboeking in de toekomst moeten worden overgemaakt. Het is daarom essentieel om goed op de hoogte te zijn van deze factoren en passende maatregelen te nemen om valutarisico’s te beheersen.

Investeerders in vastgoed in Dubai moeten de impact van de AED en de bijbehorende uitdagingen niet onderschatten om de volgende redenen:

1. De middenkoers is niet een koers waartegen kan worden gewisseld

Online kan de wisselkoers voor AED worden gevonden. Deze wisselkoers is echter precies het midden van de bied- en laatprijs op de valutamarkt. Tegen deze koers kan niet worden gewisseld. Deze koers is slechts een indicatie wat AED op dat moment handelt. Bij een valutatransactie wordt AED namelijk gekocht tegen de biedprijs en AED verkocht tegen de laatprijs. Voor het berekenen van het eurobedrag moet hiermee rekening gehouden worden.

2. Geen realtime wisselkoers bij banken

Particuliere investeerders die AED kopen bij hun bank moeten vaak gebruik maken van internetbankieren. De wisselkoers die gebruikt wordt voor de transactie wordt daarbij bepaald door middel van een fixing. De wisselkoersen voor alle valutatransacties van de bank worden dan op één tijdstip, bijvoorbeeld 11:30 uur, vastgelegd.

Indien de investeerder op vrijdagmiddag AED besluit te kopen, dan wordt de wisselkoers voor deze transactie pas bepaald op maandagochtend. In een weekend kan veel gebeuren. Het handelen tegen realtime wisselkoersen heeft daarom altijd de voorkeur.

3. Hoge koersopslag bij banken

Particulieren betalen vaak een hoge koersopslag op de wisselkoers bij hun bank. Dit kan oplopen tot 1% bovenop de interbancaire koers, exclusief transactiekosten. Banken verdienen hier flink aan, waardoor er uiteindelijk veel meer wordt betaald dan nodig. Dit betekent dat als op het moment van de fixing de middenkoers 3,7668 is, de bank haar klanten een wisselkoers geeft van 3,7288. Op een investering van bijvoorbeeld EUR 400.000 verdient de bank dan meer dan EUR 4.000 aan u. Ze verdienen dit op een volledig geautomatiseerde transactie zonder risico.

4. Speculeren op de wisselkoers

Sommige investeerders proberen te speculeren op koersveranderingen, in de hoop dat de AED zwakker wordt. Dit is echter onnodig risicovol en meestal niet aan te raden. Niemand heeft een glazenbol en kan de valutamarkt fluctuaties voorspellen.

De AED is gekoppeld aan de Amerikaanse dollar, waardoor de koersverandering van de euro ten opzichte van de AED gelijkloopt met die van de euro ten opzichte van de dollar. Dit maakt de AED sterk afhankelijk van het monetaire beleid in zowel de Verenigde Staten als Europa. Veranderingen van 10% in een paar maanden tijd zijn niet ondenkbaar.

EUR/AED daalde tussen 25 september 2024 en 14 januari 2025 bijvoorbeeld met 9%. Investeerders die dachten te wachten in de hoop dat het tij zou keren zagen hun investering 9% duurder worden.

5. Timing van wisselen is alles

Investeerders die besluiten te speculeren op een zwakkere AED in de toekomst kunnen het ook bij het rechte eind hebben. Dit betekent dat in de periode tot aan de wissel de AED zwakker is geworden.

Echter, wat telt is de wisselkoers op het moment dat gewisseld en betaald moet worden. En op dat moment kunnen wisselkoersen volatiel zijn door op die dag gepubliceerde economische cijfers of monetaire beleidsveranderingen die niet in lijn lagen met de verwachtingen van analisten. Elk voordeel kan dan in één keer tenietgedaan worden, ondanks dat geruime tijd goed gegokt was.

Een goed voorbeeld om dit te illustreren is een investeerder die voor EUR 120.000 aan AED moest kopen en overmaken vóór 7 november 2024. Zijn inschatting was dat EUR/AED terug zou keren naar 4,0000. Ondanks dat hij 2 weken lang gelijk kreeg, EUR/AED steeg richting 4,000, moest er uiteindelijk tegen een ongunstigere koers gewisseld worden op het moment dat hij AED moest gaan overmaken. De koers kelderde vlak voordat hij AED moest betalen.

6. Valutarisico’s

Vastgoedinvesteringen in Dubai en valutarisico: dit valutarisico begint op het moment dat het aankoopbewijs getekend is. Het totale bedrag in AED staat vast, maar de uiteindelijke kosten in euro’s zijn dan afhankelijk van toekomstige wisselkoersen. Dit kan onverwachte kosten of voordelen met zich meebrengen als de koers verandert. Dit risico lopen is niet nodig. Iedereen kan bij een valutaspecialist de wisselkoers voor alle toekomstige overboekingen nu al vastleggen.

Waar moet een investeerder in Dubai op letten?

Om de uitdagingen rondom AED-transacties te minimaliseren, zijn er verschillende zaken waar investeerders in vastgoed in Dubai op moeten letten:

• Realtime wisselkoersen: vermijd banken die werken met een dagelijkse fixing. En maak daarom gebruik van een valuta platform die realtime wisselkoersen geeft.
• Scherpe wisselkoersen: kies een valuta platform dat maatwerk levert en scherpe wisselkoersen geeft. Alle banken en vele grote reguliere valuta aanbieders bieden 1 oplossing voor alle klanten met een standaard koersmarge.
• Wisselkoers vastleggen voor toekomstige betalingen: Met een flexibele termijntransactie kan een investeerder de wisselkoers voor toekomstige AED-overboekingen nu al vastleggen. Het bijzondere aan deze transactie is dat de investeerder zelf kan bepalen wanneer de AED-overboekingen plaatsvinden, zonder dat er een vooraf bepaalde datum is waarop de wissel moet gebeuren. Dit biedt zekerheid over de uiteindelijke kosten in euro’s en flexibiliteit in timing.
• Efficiënte overboekingen: Zorg dat AED-transacties snel en nauwkeurig worden uitgevoerd om vertragingen en extra kosten te vermijden. Overboekingen via de gebruikelijke banken kunnen soms wel drie werkdagen duren voordat de rekening van de begunstigde wordt gecrediteerd.
• Multi-valutarekeningen gebruiken: Hiermee kunnen investeerders AED-betalingen regelen en AED ontvangen zonder een lokale bankrekening in de VAE te openen, wat tijd en kosten bespaart.
• Ga niet speculeren: vastgoedinvesteringen in Dubai en valutarisico, daar ontkomt een investeerder niet aan. Maar niemand heeft een glazenbol en valutamarkten kunnen heel grillig zijn. Vermijd onnodige hogere kosten door direct af te dekken zodra gehele (toekomstige) bedrag in AED bekend is.
• Limietorders: Met limietorders kan een investeerder AED kopen zodra een wisselkoers een vooraf bepaald niveau bereikt. Dit kan handig zijn voor investeerders die ons advies hierboven niet nemen en die hopen op een gunstigere koers in de toekomst. Hoewel dit risico met zich meebrengt, biedt het de mogelijkheid om valutakosten te optimaliseren.

Conclusie

Vastgoedinvesteringen in Dubai en valutarisico gaan hand in hand. Investeren in vastgoed in Dubai biedt uitstekende kansen, vooral met de eenvoud van off-plan projecten. Toch is het essentieel om goed voorbereid te zijn op de uitdagingen rondom de AED en valutatransacties. Door samen te werken met een specialist kunnen niet alleen kosten worden bespaard, maar ook risico’s worden geminimaliseerd. Neem de juiste stappen en zorg ervoor dat een vastgoedinvestering in Dubai een succes wordt.